看得见的经济涟漪

这些看着还挺杂的事，其实都绕不开一个核心问题，就是土地财政不再像以前那样支撑着了。

说起银行和医院这俩地方，现在去一趟真能感觉到老百姓的难处。银行里常能看到房贷还不上，被催账催得情绪崩溃的业主；医院里也有人因为医药费涨了，现场就忍不住掉眼泪。能看得出来，普通家庭的钱包已经是紧巴巴的了。

咱们中国人家里70%的钱都放在房子上，房子值不值钱，其实要看土地。以前大家都觉得地价会一直涨，房子也就自然保值了，现在土地不涨价了，房子的财富属性就变得不那么强了，平时花钱也不敢那么大手大脚了。

招行的数据挺重要，今年前三季度，个人房贷的平均抵押率首次突破了40%，比去年年底提高了3.14个百分点。

就是说，有些房子的贷款额已经超过房子自己价值的60%，差不多是“欠债不还”，这风险可得留心点。

谈到就业的话题，涉及土地相关行业能吸纳的人数可不少。光是建筑工人就达到了五千万，家电和家居行业的从业者也有三千万左右，再加上那几百万做房产中介的，别忘了钢铁、水泥这些相关行业也都在吸纳大量人手。

2021年靠卖地赚了8.7万亿，到2025年前十个月，这个数字就只剩下2.5万亿了，跟去年同期比少了7.4%，这个跌势，那真是挺惨的。

地皮卖不出去了，很多在建的项目都烂尾，裁员的事也多了起来，工人们没有收入，也就不敢消费了，结果市场变得更冷清，形成了一个恶性循环，民生压力越来越大。

土地财政的兴衰与隐忧

咱们现在面对的这些民生难题，实际上都跟土地财政密不可分。这种支撑中国经济几十年的模式，如今正经历着大调整。它的起伏跌宕，也离不开咱们国家的城市化进程和财税改革的牵扯。

早在九十年代，1994年就展开了分税制的革新，把中央和地方的税收划分得更清楚。改完之后，中央获得的份额大大提高，可地方政府还得搞基础建设、提供公共服务，花的钱特别多。

税收不够用，地方就只好靠卖地赚钱，土地出让金一度占了地方财政收入的90%以上，变成了真正的“钱袋子”。

在城市飞快发展的时期，这招确实挺管用，靠卖地赚的钱修了不少公路、建了许多学校和医院，把城市变得越来越漂亮，城市化水平也不断提升。

不过，这种“靠土地赚钱”的套路，从一开始就藏着隐患，它实际上是把未来土地升值能带来的收益，现在就提前变现了，要能持续下来，主要得看地价是不是还能再涨，房地产市场是不是还热得发烫。

2025年前十个月，地方政府性基金预算本级收入比去年同期下降了3.3%，这明显反映出土地财政在收缩。更让人头疼的是，土地财政把地方债务、银行借款和老百姓的财富都绑在一块儿了。

地方政府通过城投公司借的几万亿看不见的债务，抵押物主要都是土地；房地产商拿地贷款、咱们买房按揭，关键都围绕着土地这玩意儿。

当地的房价一跌，这些抵押物就没有之前那么值钱了，银行自然也不敢随意发放贷款。地方债务还不上成了常事，企业想借钱也变得不容易，到了2025年，好多企业融资都遇到麻烦，根本原因就在这儿。

土地财政一出问题，地方财政缺钱的窘境就来了，有些地方就开始搞歪门邪道，乱罚款、乱摊派，还倒查30年的社保账，搞那种运动式的环保罚款，这些其实都是没钱了，急得慌才会这么折腾。

重庆那个“让进城的农民自愿有偿退出宅基地”政策，看起来像是自愿送钱的事，实际上也是因为地方财政要缺钱，不得已才这么搞。

农民把宅基地退了，经过复垦变成耕地，能换“地票”，开发商得买了地票才能搞建设。这其实是重庆用差不多快10年的办法整出来的招。

不过每亩大约12万元的补偿金，基本上就能在县城买个房子的首付，这样一来，像就业和社保这些保障就跟不上了。而且退了宅基地就没法再申请，等于把农民的退路给堵死了，从长远看，可能还会出现更多麻烦。

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从“兜底”到“隔离”的理性选择

对于土地财政出现的问题，国家并不打算再次走靠卖地来拉动经济的老路，而是把重点放在“控制风险”和“保障民生”上，逐步推动房地产行业和经济发展方式的转变。

眼下那些稳住楼市的政策，核心目的都不是让房价再上涨，而是防止风险蔓延。比如降低存量房贷的利率，表面上看是帮还房贷的人减轻负担，实际上是担心银行出状况。

搞城中村改造，主要目标在于清理存货和收回土地，不是为了推高房价；政府发起土地收储专项债，就是借钱从开发商手里买房子，实质上是帮地方政府缓解债务压力；允许新房降价，实际上是为了让开发商能更快回款还债。

这些政策的目的都是一致的，就是希望房地产行业能逐步“平稳过渡”，不要让风险波及到金融体系和社会层面。

万科这事儿挺能说明点事儿，2024年深圳地铁还打几百亿出来救万科，到了2025年万科债券就得展期了，深圳地铁似乎也不搭理了。

这就意味着，过去那种“企业规模太大不能倒”的想法不太管用了，政策已经转变成了从“帮忙兜底”变成了“隔离风险”。

现在的思路是通过债务延期、重组啥的，试图把房地产企业违约的风险收在金融体系里头，别让社会出现大动荡。

如今国家对房地产的定位发生了变化，以前被视为拉动经济的“发动机”，如今变成了“风险控制的隔离带”和“保障民生的房子”，不再主要用来投资，而是着重于居住需求。

国家也容许房价适度回调，只是绝不会让它跌得太快、太猛，意在慢慢消化泡沫，同时加大保障房的建设力度，推动以旧换新，确保真正想买房居住的人们的需求得以满足。

国家经济转变和政策变化，最终都会影响到我们每个人。面对土地财政带来的这些变动，与其担心烦恼，不如看清局势、调整思路，在这次大转型中找到属于自己的出路。

如果你只是刚需购房的话，市场上的房源还是挺多的，价格也挺稳的，没必要太着急，一步步来，慢慢挑选，找那些性价比高的房子就行了。

家里有房的朋友们，得调整一下“房价永远涨”的想法了，如今房地产回归到居住的本质，房价上涨的空间会越来越有限，甚至有些地区可能还会出现降价的情况。

更要紧的是，要建立正确的财富观念和消费观念，在经济转型的过程中，手头有现金比什么都重要，别随便借钱，多存点备用金，免得陷入财务困境。

土地财政逐渐退去，这也是中国经济发展到这个阶段的必然趋势。虽然一时之间让我们的生活压力增大了，但同时也为转型提供了一个不错的契机。

对于国家而言，这算是跳出旧框架、迈向高质量发展的必经之路；对我们老百姓来说，也是一种调整生活习惯、转变财富观念的大好机会。