出海泰国，是把工厂建在IEAT工业区里，还是IEAT工业区外，能纠结这个问题的都不是小工厂。

恭喜你，这个问题你问到了中国工厂出海泰国最核心最根本且最值得思考的底层逻辑。

泰国的工业资产价格两年内涨幅50%甚至100%，现在高位出手，担心资产价格一落千丈，做了亏本交易。

美国大客户又催着尽快在泰国本地交货，给工厂产能落地的窗口期不足一年。

今天我就帮有类似困扰的工厂老板分析下IEAT的选址逻辑，要不要高价入手IEAT园区内的资产？IEAT园区里外的本质区别是什么？如果入手了IEAT园区外的资产会有什么风险？

首先，中国工厂出海东南亚，一定要先想清楚建设一个海外工厂最重要的是什么。如果美国市场是您的主要市场，在目前这个时间节点上，大概率最重要的是海外工厂产能落地的速度。

如果您的海外工厂产能领先同行至少6个月以上的时间，您的美国订单显著增加，那这资产溢价的成本能不能赚回来？

如果这个想清楚了，从产能落地的时间成本来算，一定是IEAT园区里比IEAT园区外工厂落地的速度更快。

为什么？因为IEAT园区是一站式审批，工厂证申请、环保、劳工这些问题都归IEAT一个部门管，只要产品符合园区规划，递交文件审批的时间相对比园区外要快很多。

其二，买IEAT园区里的土地不需要等BOI，外商可以直接购买。而购买IEAT园区外的土地，外商独资只有通过BOI才能购买，通过BOI购买土地获批的时间大概8个月左右。而这8个月时间，BOI是不允许你生产的。

其次，从投资的隐形成本来看，IEAT园区里也比园区外风险更低。

因为IEAT园区是深紫色工业用地，所以环保上限，用电用水上限都比区外的要高。

如果IEAT园区外还不是紫色工业用地，一定要先了解清楚这块用地规划的机器功率的上限是多少，哪些行业符合这块地的规划用途。

这些问题都会影响你最终办理工厂生产许可证的时间，程序和结果。

最后，从投资价值来讲，见仁见智。

目前的泰国IEAT工业区内资产价格能否支撑其实际价值？这是一个复杂的问题，跟关税，跟中国的国际环境等等不确定性的因素紧密相关，不好评判。

但是，在众多不确定性里面是可以找到确定的逻辑，那就是IEAT园区资产的供给是有限的，而园区外资产的供给几乎是无限的。

能申请获得IEAT的园区都至少是1000莱以上的土地面积，必须建设污水处理厂、防洪设施、接入宽带，预留消防通道，这些硬性门槛不只是有钱就能做到，还需要3-5年的时间过程才能建设审批一个IEAT园区。

我一直讲一个观点，泰国是不缺工业土地的，泰国缺的是成熟的工业配套资源。

IEAT园区成熟的生活配套，人才供给是日本企业，台湾企业、美国企业用30多年时间沉淀积累下来的，这个优势在泰国是相对稀缺的。

总结一下，无论选址在哪里，海外工厂产能落地的时间成本是重要性排在第一位的，带厂房的比空地快，IEAT园区里比园区外快，就是这么一个逻辑。

其次，从潜在风险和隐性成本来看，IEAT园区里比园区外监管内容是一致的，但是园区里面临的事少，至少周边居民不会闹事。

最后，从长期投资价值来看，IEAT园区的供给比园区外资产更稀缺，配套更成熟，资产价格也会更坚挺。