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签约前的准备：材料清单与首付规划

明确买卖双方需准备的核心材料：买方需身份证、收入证明、银行流水等，卖方需提供房产证、身份证明。重点提醒首付比例需根据银行评估价确定（通常为评估价的30P%），建议提前与银行确认合作评估机构名单，避免因评估价不足导致贷款额度缩水或流程返工。

合同签订与定金支付：细节决定成败

解析《房屋买卖合同》中的关键条款：需明确贷款支付方式、首付比例、过户时间节点及违约责任。强调定金支付后应留存转账凭证，并建议在合同中加入“贷款失败无条件退款”条款，降低买方风险。

贷款申请与银行审批：如何提升通过率

拆解银行审核的三大重点：信用记录、还款能力（收入流水需覆盖月供2倍以上）、房产评估报告。提示购房者优先选择公积金或组合贷款以降低利率，若选择商业贷款，可对比不同银行的违约金条款（部分银行对提前还款收取1%3%手续费）。

过户与抵押登记：双方必须到场的环节

详解双人临柜要求：买卖双方需共同前往房管局办理过户，买方取得房产证后需与银行经办人共同办理抵押登记。提醒税费计算需预留35个工作日缓冲期，建议合同明确各环节时间节点，避免因流程延误引发纠纷。

放款与还款设置：资金安全的最后防线

放款阶段需注意：银行将贷款直接打入卖方账户后，买方应保存放款凭证作为交易完结依据。针对还款日设置，建议选择工资到账后23天，并开通自动扣款避免逾期。文末附流程图（签约→申请→评估→审批→过户→抵押→放款→还款），便于读者一键保存。

避坑指南：三大高频问题解析

1.评估价争议：若银行评估价低于成交价，可协商更换评估机构或补足差额；

2.时效风险：抵押登记后放款周期约12周，卖方需警惕“收到尾款再交房”陷阱；

3.凭证留存：从定金转账单到还款记录，所有纸质文件需至少保存至贷款结清后5年。